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Affitto d'azienda, tassato il gestore
Gianfranco Ferranti Il trasferimento
dei crediti a seguito della stipula del contratto di affitto di azienda
non comporta, per il concedente, il realizzo delle svalutazioni tassate.
E questo qualora siano stati trasferiti in capo alla società affittuaria
tutti gli elementi attivi e passivi, ivi compresi il magazzino e i crediti
verso clienti, al netto delle relative svalutazioni contabili. È
la risposta fornita dall'agenzia delle Entrate a un interpello con la risoluzione
n. 424 del 5 novembre 2008. |
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L'Agenzia In questo caso
i valori fiscali dei crediti trasferiti, nonché i relativi fondi
di svalutazione tassati, sono riconosciuti in capo all'affittuario. Quindi,
in caso di incasso dei crediti in pendenza del rapporto di affitto, l'affittuario
può dare rilevanza fiscale, ai sensi dell'articolo 101, comma 5,
del Tuir, alle eventuali perdite, qualora le stesse risultino da elementi
certi e precisi, effettuando una variazione in diminuzione per l'importo
del fondo tassato utilizzato a copertura delle perdite stesse. Ad analoghe
conclusioni l'Agenzia è pervenuta in relazione al trasferimento
dei beni costituenti il magazzino. Resta ferma, anche in tale ipotesi,
l'applicabilità della norma generale antielusiva (articolo 37-bis
del Dpr n. 600/73). Si tratta di una delle rare prese di posizione delle
Entrate in merito alle complesse e controverse problematiche connesse alla
disciplina dell'affitto di azienda. Presa di posizione fondata sulla considerazione
che, se non è pattuito diversamente, l'affittuario subentra nei
contratti stipulati per l'esercizio dell'azienda che non abbiano carattere
personale e prende in carico, ai fini della determinazione del proprio
reddito, gli elementi patrimoniali dell'azienda affittata secondo i "valori
fiscali" che gli stessi assumevano in capo al locatore, sostituendosi a
quest'ultimo nel le "posizioni fiscali" riferibili ai detti elementi. L'Assonime
Questo principio appare in linea con quanto affermato dall'Assonime (circolare
n. 34 del 10 maggio 2000) secondo cui il conduttore deve iscrivere i beni
dell'azienda affittata, al pari dei beni in proprietà, nel proprio
attivo patrimoniale e non nei conti d'ordine (come asserito, invece, dalla
Dre Emilia Romagna nella nota 7 ottobre 1996 n. 42049), con la conseguenza
che devono essere imputati nel conto economico ammortamenti in senso tecnico
dei beni affittati e non accantonamenti. In base a tale impostazione sembrerebbe
potersi risolvere anche la questione riguardante la disciplina fiscale
applicabile alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria sostenute
dall'affittuario, che dovrebbe essere quella relativa ai beni "di proprietà"
e non quella prevista per i beni di terzi.La manuntezioneDeterminazione
dell'utile I chiarimenti forniti dall'Agenzia con riguardo al trasferimento
dei crediti afferenti l'azienda data in affitto appaiono confermare il
principio in base al quale l'affittuario determina il proprio utile, nonché
il relativo reddito, con le stesse modalità del proprietario, al
quale si è sostituito nella gestione dell'impresa Così la
manutenzione ordinaria sostenuta dall'affittuario dovrebbe essere dedotta
nei limiti del plafond del 5% mentre i costi straordinari dovrebbero essere
capitalizzati sul costo del bene
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Scoperti 681mila «finti»
fabbricati rurali
ROMA Sono 681mila i fabbricati
che hanno perso i requisiti di ruralità scovati dall'agenzia del
Territorio in collaborazione con la Guardia di finanza e l'agenzia delle
Entrate. Mentre sono 6,4 milioni i terreni (3,5 milioni di particelle nel
2006 e 2,9 milioni nel 2007) colpiti dall'aggiornamento delle colture (e
quindi delle rendite catastali), in base ai dati comunicati dagli agricoltori
all'Agea per ottenere gli aiuti Pac. |
Sono questi i risultati della
lotta all'evasione avviata due anni fa (con il decreto 262/06), illustrati
ieri dal direttore dell'agenzia del Territorio, Gabriella Alemanno, nel
corso dell'audizione di fronte alla commissione Finanze della Camera. Alemanno
ha assicurato che il contrasto all'evasione proseguirà in futuro:
attraverso la manutenzione delle rendite, l'identificazione dei fabbricati
non più rurali e la revisione dei classamenti del catasto edilizio
urbano. Per questo, il Territorio ha in agenda l'avvio di un programma
di collaborazione con i Comuni e la definizione di un protocollo di intesa
con le Fiamme Gialle in materia di controlli sulla riutilizzazione commerciale
dei dati catastali e ipotecari, per le consulenze tecniche e lo scambio
delle informazioni contenute nelle rispettive banche dati. Alemanno ha
anche dato conto dell'aumento delle cancellazioni delle ipoteche nei mutui
immobiliari, dopo la semplificazione voluta dall'ex ministro dello Sviluppo
economico, Pier Luigi Bersani (con il decreto legge 7/07): a settembre
scorso le richieste sono state 43.389 (la media mensile si aggira sulle
42.500), contro le 18.600 ricevute a luglio del 2007. Quest'anno, sono
state circa 382mila le richieste di cancellazione ricevute, 371mila delle
quali sono state evase. L'audizione è stata poi l'occasione per
ribadire i dati sul gettito garantito allo Stato e agli enti locali dagli
immobili: pari, nel 2007, a 42,8 miliardi, di cui 11,4 miliardi sono arrivati
dal l'Ici (il 26,7%). Alemanno ha poi fatto il punto dell'operazione "Catasto
ai Comuni": avviata dalla Finanziaria del 2007 (legge 296/06), è
stata fermata dal Tar Lazio, che ha annullato il decreto attuativo. «L'Agenzia
– ha spiegato il direttore – è in attesa della definizione delle
nuove linee strategiche impartire dall'autorità politica»:
per mettere a punto un modello integrato di gestione delle funzioni catastali
tra enti locali e Agenzia, si potrebbe aprire «una nuova fase di
concertazione tra i soggetti interessati». E il Territorio aspetta
le decisioni politiche anche per procedere alla riforma degli estimi catastali.
V.M. www.ilsole24ore.com/norme Il testo dell'audizione alla CameraL'inchiesta
I dati del prelievo sugli immobili nel 2007 sono stati anticipati dal Sole
24 Ore del lunedì dell'8 settembre. Sul totale, pari a 42,8 miliardi,
la parte del leone la faceva l'Ici, che assicurava il 26,7% del gettito
(11,4 miliardi). Seguivano l'Irpef, con il 17,53% del prelievo (7,5 miliardi),
l'imposta di registro, con il 12,45% (5,3 miliardi), l'Iva, con il 17,59%
(7,5 miliardi), la Tarsu, con il 10,97% (4,7 miliardi) e le imposte ipotecarie
e catastali, con l'8,43% (3,6 miliardi). A partire da questi dati, e considerando
quelli che si prestavano di più a essere territorializzati, «Il
Sole 24 Ore del lunedì» aveva calcolato che per sostituire
il sistema del Fisco comunale, il tributo immobiliare unico avrebbe dovuto
portare almeno 27 miliardi nelle casse dei municipi
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Rischio contenzioso per l'Ici agricola
L'applicazione dell'imposta
comunale sui fabbricati rurali invocata dall'Anci con l'ausilio della Fondazione
Ifel (si veda «Il Sole 24 Ore» di ieri) comporterà inevitabilmente
l'ingolfamento delle Commissioni tributarie. L'esclusione dall'imposta
comunale delle costruzioni rurali è un principio saldamente riconosciuto
dalle Entrate e dal Territorio. Non bastano due sentenze, seppur della
Cassazione, a invertire un orientamento consolidato. |
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Il legislatore, con l'articolo
2, comma 4, della legge 244/2007 ha ritenuto opportuno vietare il rimborso
dell'imposta comunale alle cooperative agricole per le quali l'articolo
42 bis del Dl 159/07 aveva riconosciuto la natura di fabbricato rurale
agli immobili strumentali per le attività di trasformazione dei
prodotti conferiti dai soci. Se per tutti i fabbricati rurali l'Ici è
dovuta per quale ragione è stato vietato il rimborso. Il fabbricato
rurale nasce sprovvisto di rendita in quanto il reddito dominicale la comprende.
Il reddito dominicale è determinato con l'applicazione di tariffe
d'estimo stabilite secondo la legge catastale che segue criteri di medietà
e di ordinarietà (articolo 28 del Tuir) ed il fondo rustico necessita
della cascina e dei fabbricati per l'attività agricola. L'evoluzione
avviata con l'articolo 9 del Dl 557/93 aveva il solo scopo di trasferire,
nel catasto fabbricati, anche le costruzioni rurali il cui accesso prevedeva
l'attribuzione della rendita. L'esclusione dall'imposta comunale, per le
costruzioni rurali, è naturale in base all'articolo 2, comma 1,
lettera a), che dispone l'assoggettamento ad Ici per le unità immobiliari
iscritte o che devono essere iscritte nel catasto edilizio urbano (sostituito
dal catasto fabbricati), poiché la norma fu scritta quando venivano
iscritte nel catasto terreni. Quando l'articolo 9 del Dl 557/93 ha introdotto
l'obbligo del trasferimento al catasto fabbricati di quelli rurali, nessuna
norma, nota ministeriale, sentenza, ha detto che ciò comportava
l'assoggettamento all'imposta comunale. Le modifiche sono solo migliorative
per il contribuente. Le istruzioni per la dichiarazione Ici 2007, come
quelle relative a quella originaria (Dm 5 febbraio 1993), hanno ribadito
l'esclusione da Ici delle costruzioni rurali. La circolare delle Entrate
50/E del 2000 è ineccepibile nell'affermare che l'eventuale rendita
catastale delle costruzioni rurali non ha alcuna rilevanza fiscale. La
stessa conclusione la si riscontra nella circolare n. 7/T del 2007 del
Territorio. Ineccepibile anche la risposta del Governo al question time
alla Camera dell'8 ottobre 2008 in cui il ministro per l'Attuazione del
Programma ha assicurato un chiarimento sul non assoggettamento Ici dei
fabbricati rurali. Dunque, stupisce la posizione dell'Anci che spinge i
Comuni ad accertare l'imposta sui fabbricati rurali generando il dispendioso
ricorso al contenzioso tributario. Peraltro nella nota "Ifel" non si risparmiano
nemmeno i fabbricati rurali ancora legittimamente iscritti nel catasto
terreni e sprovvisti di rendita per i quali nemmeno la più severa
interpretazione dell'articolo 2 del Dlgs 504/92 conduce all'assoggettamento
alla imposta comunale. In questi casi l'Anci ripristina il meccanismo di
determinazione comparativa della rendita per immobili simili, dopo che
il meccanismo di quella presunta è stato abolito dalla legge 296/06.
Ma anche gli agricoltori hanno diritto all'abitazione. Quindi per la casa
rurale adibita ad abitazione principale scatta l'esenzione all'articolo
1 del Dl 93/08 per evitare ricorsi.
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Locazioni esenti Iva al traguardo
Si avvicina al traguardo
la prima fase dell'operazione che deve portare alla registrazione delle
locazioni esenti da Iva. La scadenza per la registrazione dei contratti
esenti dall'imposta sul valore aggiunto è, infatti, fissata per
lunedì 1° dicembre (il 30 novembre è domenica): entro
questa data – ricorda un comunicato dell'agenzia delle Entrate – devono
essere registrati per via telematica i contratti di locazione stipulati
entro il 31 ottobre. Contestualmente dovrà essere effettuato anche
il pagamento online delle imposte. |
Per i contratti che sono stati
stipulati dopo il 31 ottobre 2008 valgono i termini di registrazione ordinari.
La nuova procedura, come previsto dal Dl 112/2008 (la manovra d'estate),
interessa i contratti di locazione di immobili configurabili come prestazioni
di servizi, rese nell'ambito di gruppi bancari, assicurativi e tra gruppi
di imprese, che abbiano carattere ausiliario dell'attività delle
società del gruppo e i contratti di locazione stipulati da consorzi,
società consortili e coop con funzioni consortili verso i consorziati
o soci. Nei primi 20 giorni di novembre – spiega il comunicato delle Entrate
– sono stati registrati 833 contratti e sono state versate imposte per
poco più di un milione di euro, in parte utilizzando software di
mercato o predisposti in proprio, in parte con il pacchetto «Contratti
di locazione» che è disponibile sul sito www.agenziaentrate.gov.it.
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Per Union una cassa da 1,5 miliardi
Nelle fasi di crisi economica,
chi dispone di liquidità può cogliere le migliori occasioni.
E la liquidità nel settore immobiliare, oggi, si trova prevalentemente
in Germania, nelle casse dei fondi d'investimento. Tali soggetti gestiscono
una massa monetaria che, analizzando i soli fondi aperti, nel 2007 ha raggiunto
gli 83 miliardi di euro e nel 2008 oltre 88 miliardi, e i dati si fermano
allo scorso luglio con una previsione per fine anno di superare abbondantemente
quota cento.
Forse per la lungimiranza
delle aziende del settore o forse solo per una coincidenza fortunata, si
trovano ora nella migliore condizione per cogliere le opportunità
di un generale ribasso dei prezzi nel real estate. Abbiamo incontrato a
Rotterdam Reinhard Kutscher, presidente della divisione real estate della
tedesca Union Investment, che dispone di una liquidità di oltre
1,5 miliardi di euro sul totale di 14 miliardi gestiti (è il secondo
operatore in Germania col 16,2% del mercato, al primo posto Dekka col 19,5%).
Una situazione che pare solida, senza coinvolgimenti con gli istituti internazionali
al centro della crisi (con Lehman Brothers Union afferma di avere solo
un paio di piccoli immobili a Parigi per meno di mille mq) e rendimenti
che si sono mantenuti sempre sopra il 5% negli ultimi anni. Una stabilità
che fino al 2007 era vista come un limite, mentre i fondi negli altri Paesi
correvano, e che ora diventa un forte richiamo per gli investitori alla
ricerca della difesa del proprio capitale. Cosa accadrà in futuro
dipenderà dalla capacità di gestione della Union, ma è
certo che non avrebbero potuto sperare in condizioni migliori. Prima tra
tutte l'opportunità di acquistare immobili a prezzi anche dimezzati
rispetto a un paio d'anni fa e con la possibilità di attendere la
ripresa non dovendo ricorre all'indebitamento. Due le linee guida della
gestione dei prossimi anni. La prima continua la tradizione. Gli investimenti
vengono effettuati prevalentemente in Paesi maturi che offrono garanzie
di tenuta nel tempo. Solo di sfondo le aree emergenti che, come si sta
dimostrando, possono offrire guadagni elevati ma anche perdite a volte
non recuperate in tempi sopportabili per un risparmiatore. E infatti il
portafoglio è costituto da 196 differenti proprietà, distribuite
prevalentemente in Germania (5,1 miliardi investiti), Francia (2,5 miliardi),
Gran Bretagna (1,2 miliardi) e Usa (un miliardo). Solo 63 milioni di euro
sul totale di 1.387 milioni investiti nel 2008 sono stati destinati ad
acquisizioni nei Paesi emergenti. Scarso per ora anche l'interesse verso
l'Italia. La presenza di Union Investment è limitata a Pavia dove
nel dicembre del 2007 ha acquistato il centro commerciale Carrefour. Non
sono comunicate altre acquisizioni a breve anche se sono al vaglio diverse
proposte nel nord Italia. Il secondo punto delle strategie future riguarda
l'acquisto di immobili esclusivamente in linea con le normativa del risparmio
energetico. Uno studio presentato da Union Investment, condotto da Jones
lang LaSalle e Dtz, mostra come gli immobili che non rispondano a criteri
di risparmio energetico e non che possano essere ristrutturati con questa
ottica non vengano più presi in considerazione per i portafogli
importanti. Certo, il problema è che il mercato non offre ancora
prodotti di questo tipo, e solo tra una decina d'anni l'offerta coprirà
una buona parte delle richieste. È però una tendenza inarrestabile.
«Tra
qualche anno chi disporrà solo d'immobili di vecchia concezione
– dice Kutscher – avrà difficoltà a trovare buoni tenant
e difficilmente riuscirà a mantenere i bilanci in attivo».
Una strada inevitabile quindi, anche se complicata dalla mancanza di una
certificazione unica accettata in ambito internazionale. Per esempio, Union
Investment real estate ha acquistato due immobili, in One Kingdom Street
a Londra e al 111 di South Wacker Dr. a Chicago. Il primo è certificato
Excellent con la normativa Breeam, il secondo è in categoria Gold
ma con i protocolli della Leed. È evidente come finchè non
si arriverà alla valutazione unica sarà ben difficile creare
un mercato globale per questi immobili. Mercato globale che oggi deve fare
i conti con le tensioni finanziarie. E per i prossimi mesi Union Investment
prevede un rallentamento delle operazionid'investimento. «Nessuno
sa cosa accadrà a breve – spiega Kutscher –. Se le quotazioni dovessero
scendere ancora, comprare oggi non sarebbe un buon affare, mentre se fossimo
alla fine della turbolenza questo sarebbe il momento giusto. Si attende
quadro più chiaro e si rimanda sia per vendere sia per comprare.
A meno che non si trovino immobili di buona qualità». Comunque
chi dispone di liquidità può cogliere le migliori occasioni.
Proprio nelle crisi del mercato.
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Universitari, guida all'affitto
senza sorprese
A CURA DI Eleonora Della
Ratta
Per un universitario, cercare
una stanza o una casa in affitto non è mai semplice, soprattutto
nei primi mesi dell'anno accademico, quando la richiesta da parte di giovani
fuori sede è molto alta. Prezzi eccessivi e scarse garanzie sono
frequenti in un mercato dove ancora la maggior parte dei proprietari affitta
le proprie abitazioni "in nero".
Ma se si è bene informati
non è impossibile trovare una soluzione adeguata, soprattutto tenendo
conto delle agevolazioni fiscali di cui si può usufruire e calcolando
fin dal primo momento tutti i costi a cui si può andare incontro,
dall'agenzia (se non si tratta direttamente tra privati) alle spese di
condominio, che non sono necessariamente incluse nel prezzo. Le forme contrattuali
specifiche proposte a uno studente possono essere di due tipi: il contratto
d'affitto studenti (previsto dalla legge 431/1998) e quello di natura transitoria.
Il primo prevede una durata dai sei ai 36 mesi e può essere sottoscritto
da una sola persona o da un gruppo di giovani: gli appartamenti vengono
affittati già arredati e devono avere dimensioni proporzionate al
numero degli inquilini. Il canone è fissato da parametri precisi,
determinati a livello locale, e prevede agevolazioni fiscali per i proprietari.
Inoltre, è opportuno tenere conto che questa tipologia di contratto
vieta il subaffitto e quindi, se uno degli inquilini lascia la casa, saranno
gli altri a doversi accollare la quota. Di conseguenza, al momento del
contratto è meglio accordarsi sulle possibili soluzioni da adottare
nell'eventualità che uno o più studenti decidano di andarsene.
Per essere certi di non dover affrontare discussioni, si può chiedere
che la scrittura privata specifichi le diverse quote che gli inquilini
dovranno pagare in base alla stanza che occupano, anche se in genere sono
gli stessi studenti ad accordarsi tra loro su come suddividere la spesa
totale (si veda nei particolari il pezzo sotto). In alternativa la legge
prevede il contratto d'affitto di natura transitoria, che ha una durata
inferiore: da uno a 18 mesi e senza vincoli sul canone di locazione. Alla
base di questo tipo di contratto vi è una clausola sull'esigenza
transitoria di affittare (da parte del locatore) e di prendere in affitto
(da parte dell'inquilino), cosa che permette termini più brevi per
la disdetta del contratto. I canoni di locazione sono liberi, perciò
i prezzi possono salire notevolmente. Per combattere il fenomeno del "nero",
sono state introdotte agevolazioni a favore di entrambe le parti. Indipendentemente
dalla tipologia del contratto, lo studente (o un genitore, se il figlio
è a carico) può detrarre dalla dichiarazione dei redditi
il 19% delle spese d'affitto, fino a quando esse non superano il tetto
di 2.633 euro. La detrazione, dunque, può raggiungere un massimo
di 500 euro. Per evitare sorprese è bene assicurarsi che il proprietario
della casa abbia registrato il contratto (intestato a chi avrà diritto
alla detrazione). Se, poi, nel documento (del quale bisogna conservare
una copia) sono incluse altre voci, quali le spese condominiali, queste
non dovranno essere considerate ai fini della detrazione fiscale. Le locazioni
regolari sono vantaggiose anche per i proprietari che, in molti Comuni,
hanno diritto a uno sconto sull'Ici. Per la dichiarazione Irpef, inoltre,
è previsto uno sconto del 30% sull'importo del canone annuo da dichiarare.
Tornando sul versante di chi cerca casa, va sottolineato che nel scegliere
l'alloggio è bene stare attenti alle spese ordinarie: condominio,
riscaldamento e altre bollette. Alcuni proprietari preferiscono includere
tutte le voci nel contratto chiedendo una cifra forfetaria mensile, ma
molto spesso si tratta di cifre di non poco conto. È importante
sapere a quanto ammontano le spese condominiali: soprattutto nelle grandi
città e nelle zone più quotate, i condomini hanno spese piuttosto
elevate, divise proporzionalmente in base alla metratura e alla posizione
dell'abitazione. Le bollette di luce e gas dipendono invece dai consumi:
quando si subentra a un altro locatario o si entra in una nuova casa, è
consigliabile chiedere se sono stati regolati i pagamenti per i consumi
effettuati fino a quel momento. Stanze e posti letto continuano a essere
offerti a prezzi molto alti: mediamente, in città come Milano o
Roma un posto letto in camera doppia costa circa 250 euro al mese, una
camera nelle zone universitarie almeno 500 euro. Cifre sufficienti per
pagare le rate di un mutuo. Per questo un numero crescente di famiglie
(tra quelle che, ovviamente, ne hanno le possibilità) si sta orientando
verso l'acquisto di un appartamento nella città in cui il figlio
andrà a studiare: senza trascurare la possibilità di affittare
eventuali stanze "in esubero".Per orientarsiDove trovare informazioni Per
chi si sposta lontano dalla propria città un punto di riferimento
sono in genere le Aziende per il diritto allo studio, che, oltre a offrire
residenze a coloro che hanno diritto alla borsa di studio, raccolgono in
banca dati e sui propri siti internet le offerte da parte dei privati.
Inoltre molti Comuni hanno aperto sportelli informativi per gli studenti.
Lo scopo è quello di offrire un servizio di consulenza e, nello
stesso tempo, di far incontrare domanda e offerta. Anche le segreterie
delle università mettono a disposizione bacheche in cui trovare
annunci, ma il canale più utilizzato è senza dubbio internet.
Sui siti specializzati (sotto ne vengono indicati alcuni) è possibile
non solo selezionare le offerte in base al prezzo e alla zona prescelta,
ma anche reperire i dati per riuscire a mettersi in contatto con i proprietari
o gli altri inquilini della casa. Link utili www.postoletto.com www.easystanza.it
www.affitto.it http://affittistudenti. studenti.it www.saimicadove.it/
annunci/affitto_studenti.aspI numeri500.000 Gli studenti universitari fuori
sede: la sistemazione prevalente è quella della stanza o del posto
letto in affitto500 La somma massima (in euro) detraibile dalla dichiarazione
Irpef: equivale al 19% di una spesa annua per l'affitto di 2.633 euro250
La cifra (in euro) corrispondente al costo medio dell'affitto di un posto
letto per uno studente universitario fuori sede550 La cifra (in euro) corrispondente
al costo medio dell'affitto di una stanza per uno studente universitario
fuori sede
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Crisi mutui: in Francia
arriva un sostegno alle banche
Il Parlamento ha approvato
un piano che stanzia 360 mld di euro
(ANSA) - PARIGI - Il Parlamento
francese ha approvato ieri sera in modo definitivo un piano di sostegno
alla banche per 360 miliardi di euro. Il Senato, con 200 voti favorevoli
e 29 contrari, ha confermato il si' della Camera del giorno precedente.
La maggioranza di destra Ump e i suoi alleati centristi, cosi' come i radicali
hanno votato a favore. Il Partito socialista si e' astenuto mentre il Partito
comunista e i Verdi hanno votato contro.
Cigno nero vincente
Gli investitori che hanno
scelto di seguire i consigli di Nassim Taleb, l'autore di "Black Swan"
(Cigno Nero) hanno guadagnato il 50% e oltre quest'anno (rispetto a una
perdita di circa -40% per gli indici Usa).
Taleb insegna strategie
per navigare con certezza in borsa, in questi mesi di tempesta, approfittando
delle enormi oscillazioni dei prezzi, in un mercato che e' il peggiore
degli ultimi decenni e con una crisi finanziaria che e' la peggiore dai
tempi della Grande Depressione degli anni Trenta.
Universa Investments LP,
una societa' di Santa Monica, in California, di cui Taleb e' consulente,
gestisce circa $1 miliardo in conti per clienti che cercano una protezione
dai grandi movimenti di prezzo sui mercati finanziari, scrive Bloomberg.
La performance negli ultimi 12 mesi fino al 10 ottobre e' salita in certi
casi fino a +110%, con un rialzo medio di +50%, secondo la documentazione
di alcuni investitori. L'indice Standard & Poor's 500 e' crollato nello
stesso periodo del 39%.
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Case rurali e Ici, stop all'incertezza
La vicenda dei fabbricati
rurali minacciati dall'Ici dovrebbe trovare una soluzione. L'indicazione
a favore di un intervento che eviti il pagamento dell'imposta comunale
sugli immobili per la generalità di questo tipo di fabbricati è
arrivata dal ministro per l'Attuazione del programma, Gianfranco Rotondi,
in risposta a un'interrogazione parlamentare.
Il chiarimento dovrebbe
escludere il rischio di una doppia tassazione, che era stato denunciato
con forza anche dalle organizzazioni degli agricoltori, dopo che la Corte
di cassazione, prima, e l'Anci dell'Emilia-Romagna, poi, erano arrivate
a un'interpretazione che legava all'attribuzione della sola rendita catastale
l'obbligo di versare l'Ici. Il Governo ha promesso di trovare una soluzione.
L'indicazione è positiva: si tratta di adoperarsi perché
si arrivi a un'interpretazione che faccia giustizia delle costose incertezze
di questi giorni, ponendosi in continuità con il programma di razionalizzazione
del prelievo degli ultimi anni, che ha consentito di eliminare l'utilizzo
improprio della ruralità per sfuggire al Fisco.
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CASE & CONTRARIAN
- Orsi ovunque, tempo di rialzo?
di WSI
Mercato immobiliare, non
borsa. Ci sono tanti di quei catastrofisti in giro che prevedono il collasso
dei prezzi delle case in America, che vien voglia di usare il metodo "contrarian".
Parliamo di mercato immobiliare, non di borsa. Ci sono tanti di quei catastrofisti
in giro che prevedono il collasso dei prezzi delle case in America, che
vien voglia di usare il metodo detto "contrarian indicator". Cioe': in
casi come questi il mercato considera come anticipatori alcuni indicatori,
che fanno prevedere possa accadere esattamente l'opposto di quel che viene
sbandierato. Per esempio Fortune.com ha pubblicato un lungo profilo della
super-apocalittica e "gufa onoraria", l'analista della CIBC Meredith Whitney,
nota perche' nel 2005 aveva pronosticato "perdite sul mercato del credito
senza precedenti" per le istituzioni finanziarie operanti nel comparto
subprime. Oggi la Whitney predice una recessione terribile, stile anni
Ottanta.Il canale TV CNBC Usa ha mandato in onda pochi giorni fa un'intervista
in cui la Whitney sostiene che i prezzi delle case negli Stati Uniti "caleranno
molto piu' di quel che la gente si aspetta". Bhe' volete un po' di informazioni
di background sul suo curriculum? Ecco: 38 anni, ha lavorato come opinionista
per Fox News, ha un diploma del "Bikini Boot Camp", e' sposata con il professionista
del wrestling WWE John Layfield, conosciuto anche come "il J.R. del wrestling".
Grandi credenziali, no?
Il New York Times ha pubblicato
un profilo dell'analista del settore bancario Richard X. Bove: dal 2005,
Bove "si e' guadagnato una certa reputazione come uno dei pochi analisti
bancari che ha predetto lo scoppio della bolla immobiliare e i conseguenti
problemi in molti istituti di credito", scrive il quotidiano newyorkese.
Anche qui, un po' di info di background: 67 anni, lavora da casa sua a
Lutz, in Florida, crede che alcuni titoli del comparto bancario finanziario
siano adesso "too cheap", troppo sottovalutati.
La scorsa settimana il settimanale
della Dow Jones (cioe' Rupert Murdoch) Barron's ha dato spazio con un'intervista
all'economista super-apocalittico Nouriel Roubini, che osserva: "Siamo
nella seconda gamba di una recessione severa e prolungata, cominciata nel
primo trimestre di quest'anno, destinata a durare almeno 18 mesi, fino
a meta' dell'anno prossimo". Aggiunge Roubini: "La crisi bancaria sistemica
andra' avanti per qualche tempo, costera' in totale fino a $2 trilioni
(2000 miliardi di dollari) di perdite, centinaia di banche andranno gambe
all'aria". Info di background: nativo della Turchia, cresciuto in Italia,
Roubini tiene un suo popolare blog super-catastrofista (quante posizioni
short ha sul mercato?) che si chiama RGE Monitor.
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ICI - Definizione agevolata
Nonostante l’avvenuta abolizione
dell’Ici sulla prima casa, sussistono ancora per molti contribuenti situazioni
da sanare. In particolare per coloro che non abbiano già provveduto
alla presentazione della dichiarazione Ici e al relativo pagamento dell’imposta
e siano possessori, a titolo di proprietà o di altro diritto reale,
di uno o più fabbricati non accatastati o per i quali sussistano
situazioni di
fatto non più coerenti
con i classamenti catastali per intervenute variazioni edilizie o cambi
di destinazione d’uso alla data del 31 dicembre 2007.
Per tutti i cittadini che
ricadono in tali fattispecie, nel corso del 2008 è consentito sanare
la propria posizione avvalendosi della cosiddetta “definizione agevolata”.
Il contribuente dovrà presentare, tramite tecnico abilitato, agli
sportelli dell’Agenzia del Territorio entro il 30 settembre, la richiesta
di aggiornamento della rendita catastale con l’indicazione della data a
cui far riferire la mancata presentazione della denuncia catastale o della
variazione.
Per limitare i costi tecnici
della variazione catastale il Comune ha stipulato un protocollo d’intesa
con i collegi dei Geometri e dei Periti Edili e gli ordini degli Architetti
e degli Ingegneri, in base al quale la verifica iniziale sarà gratuita
e le tariffe, in caso di necessità di intervento in catasto, saranno
ridotte.
Entro il 30 ottobre, dovrà
poi essere effettuato il versamento dell’imposta relativa agli immobili
oggetto di definizione agevolata per le annualità da sanare con
l’applicazione dell’aliquota relativa al tipo di utilizzo dell’immobile
prevista per ciascun anno di riferimento, senza aggiunta di sanzioni e
interessi. Sempre entro il 30 ottobre, il cittadino è tenuto a presentare
presso lo Sportello Polivalente del Comune di Arezzo, nel loggiato a piano
terra di Palazzo Comunale, o direttamente all’Ufficio Tributi ovvero mediante
spedizione per posta raccomandata, istanza di definizione agevolata secondo
il modello predisposto e con la necessaria documentazione allegata. Per
i fabbricati oggetto di definizione agevolata il versamento dell’imposta
dovuta per l’intero anno 2008 potrà essere effettuato dal 1 al 16
dicembre 2008.
(www.arezzonotizie.it)
AFFITTI - La risposta
giusta al test del caro-affitti
di Silvio Rezzonico
e Giovanni Tucci
Nel mirino della Guardia
di Finanza anche gli affitti in nero nelle aree universitarie: l'obiettivo
di "incastrare" gli evasori è tra quelli prioritari del nuovo Governo
e, del resto, l'anno scorso sono stati 3.800 gli interventi della GdF,
che hanno consentito di rilevare oltre 50 milioni di euro di imponibile
e quasi 7 milioni di euro di Iva evasa (dato però comprensivo del
settore delle locazioni turistiche).
I contratti inesistenti
o quelli "fantasia" sono una piaga particolarmente diffusa quando a essere
coinvolti sono gli studenti universitari. E a ribellarsi sono in pochi,
benché gli stratagemmi per locare senza regole siano spesso rozzi.
Pertanto se l'inquilino si rivolge al giudice, ha la quasi assoluta certezza
di vedersi dare ragione e di farsi applicare le condizioni previste dai
contratti a canone concordato (affitti più bassi) e rimborsare quanto
pagato in più, interessi compresi.
Le tipologie
Anche quando la locazione
è perfettamente regolare, è di fatto il proprietario di casa
a decidere il contratto da applicare, entro un ambito di scelta peraltro
limitato. Due sono infatti le tipologie di contratto possibili, entrambe
prescritte dalla legge 431/98: il canone libero, (4+4 anni di durata) o
il canone concordato, appositamente previsto per la locazione a universitari,
di durata variabile tra sei mesi e tre anni. Le altre soluzioni in teoria
adottabili (canone concordato di 3 + 2 anni oppure locazione transitoria
di 1-18 mesi) offrono solo svantaggi rispetto a quello per studenti: durate
superiori o mancanza di agevolazioni fiscali.
Il «4 + 4»
È il più diffuso:
permette di determinare liberamente il canone iniziale da applicare nonché
gli aggiornamenti periodici (in genere annuali e fissati al 100% del costo
della vita Istat). Anche la suddivisione delle spese tra proprietario e
studente è liberamente trattabile (in genere si allega al contratto
una tabella che voce per voce stabilisce chi paga).
Rispetto all'apposito contratto
di locazione per studenti universitari, le magagne dal punto di vista dei
proprietario sono due. La prima (meno importante) è la limitata
deduzione fiscale sul canone annuo da denunciare nella dichiarazione dei
redditi: è possibile decurtare gli introiti avuti solo del 15% a
titolo di forfait. Per esempio, se si sono incassati 6mila euro di canone
(spese escluse), l'imponibile da denunciare è pari a 5.100 euro.
Il secondo svantaggio per
i proprietari (più rilevante) è il fatto che il contratto
dura otto 8 anni: solo in particolari situazioni può ridursi a 4
(ad esempio il subentro nell'appartamento del proprietario o di un familiare
stretto, la vendita della casa, la ristrutturazione integrale).
Di solito i proprietari
possono puntare sul fatto che sia lo studente a dare disdetta, perché
non ha interesse a estendere la sua lontananza da casa, continuando a versare
un canone. Ma qualche rischio c'è: i fuori-corso, che prolungano
gli studi; chi intende trasferirsi nella città dove ormai ha coltivato
nuove abitudini e intrecciato amicizie e magari trovato un lavoro; chi
tenta di farsi rimpiazzare da un altro studente o amico, senza comunicarlo
al proprietario (in quest'ultimo caso il padrone di casa può accorgersene
dopo mesi o dopo anni e per potere sfrattare è costretto a fornire
prove di questa occupazione senza titolo).
In gruppo
Teoricamente nulla vieta
al proprietario di locare l'appartamento anche a un gruppo di studenti.
Capita comunque raramente: in genere preferisce firmare il contratto solo
con lo studente di cui si fida di più, magari chiedendo una fideiussione
ai genitori (cioè gli adulti si impegnano, se il figlio è
moroso, a versare canone più eventuali interessi). Se però
il locatore è consapevole che nei locali abiterà un gruppo
di studenti paganti, qualche rischio esiste. Un giudice potrebbe imporre
il riconoscimento del contratto per tutti o quantomeno la nullità
della locazione se il contraente principale se ne va e il rimborso dei
canoni pagati in più dopo la sua partenza.
www.casa24.ilsole24ore.com)
MUTUI - Fuori dall'agevolazione
il mutuo per la pertinenza
A gennaio del 2005 ho acquistato
una «prima casa» accendendo un mutuo e fruendo dei benefici
concessi dalla legge. Nel frattempo erano iniziati i lavori per la costruzione
di vicini garage sotterranei di cui avrei avuto il diritto di prelazione.
Ovviamente, il mutuo richiesto non poteva coprire anche le spese future»
per l'acquisto del box ancora in costruzione. Ho quindi stipulato il contratto
preliminare del box fruendo dell'Iva agevolata al 4% facendo rientrare
il box come pertinenza della prima casa (data prevista della consegna dicembre
2007) e fruendo contestualmente del mutuo concesso al costruttore. Questa
pertinenza, assumendo la natura catastale della prima casa, può
beneficiare anche delle relative agevolazioni previste per i mutui quali,
ad esempio, la possibilità di detrarre gli interessi passivi?
La risposta è negativa.
Un contratto di mutuo stipulato autonomamente per acquistare una pertinenza
non dà diritto alla detrazione, anche se si tratti di pertinenza
dell'abitazione principale. Tale regola si evince chiaramente dalle istruzioni
al modello Unico-Persone fisiche del 2007.
(www.casa24.ilsole24ore.com)
TARSU: L'altezza tassabile
stabilita dai comuni
Per la tassa dei rifiuti,
oltre alla superficie dell'abitazione, si deve indicare anche quella dei
locali interrati alti 2,14 metri e condonati nel 1997 e quella della cantina?
L’articolo 62 del Dlgs 15
novembre 1993, n. 507, dispone che «non sono soggetti alla tassa
i locali… che non possono produrre rifiuti o per la loro natura o per il
particolare uso cui sono stabilmente destinati o perché risultino
in obiettive condizioni di non utilizzabilità nel corso dell'anno,
qualora tali circostanze siano indicate nella denuncia originaria o di
variazione e debitamente riscontrate in base ad elementi obiettivi direttamente
rilevabili o ad idonea documentazione».
Locali di altezza inferiore
a determinati standard (ora: metri 2,80) non possono, in genere, considerarsi
idonei alla vita familiare, e sono pertanto esclusi da imposizione.Ma spesso
i regolamenti comunali prevedono espressamente le altezze al di sotto delle
quali la superficie non si considera tassabile. Il lettore, pertanto, può
rivolgersi al comune e chiedere una copia del regolamento sulla tassa.L’articolo
70 del medesimo decreto, al comma 3, stabilisce che, indipendentemente
dalla superficie dichiarata, quella da iscrivere a ruolo non può
essere inferiore all’80% della superficie catastale, rilevabile da apposito
certificato. Anche sulla base di questa disposizione, il lettore potrà
ricavare elementi utili ai fini della superficie da denunciare, fermo restando
l’obbligo di indicare nella denuncia i locali che — in ragione della loro
modesta altezza — non sono imponibili.
(www.casa24.ilsole24ore.com)
ENTI LOCALI -. Seconda
rata a dicembre
Tagli limitati per i rimborsi Ici
di Gianni Trovati
Il secondo rimborso ai Comuni
per il taglio Ici arriverà entro il 15 dicembre, dunque in linea
con i vecchi versamenti dell'imposta, e sarà articolato in base
a un sistema «meritocratico». Per le differenze fra saldo e
mancato gettito, dettato dall'estensione dell'addio all'imposta anche alle
unità assimilate dai Comuni, interverrà una copertura nel
2009, sulla base della nuova certificazione sul mancato gettito che gli
enti devono produrre entro aprile (articolo 77-bis, comma 32 del Dl 112/2008).
Con un assestamento di bilancio,
poi, lo Stato troverà i 500 milioni per compensare il taglio ai
trasferimenti che il decreto Visco aveva collegato alla stretta sui fabbricati
rurali.La Conferenza-Stato città di ieri ha così definito
tutto il percorso per riassestare la colonna delle entrate dei bilanci
comunali colpita dai tanti interventi sull'Ici. La road map annunciata
dal ministro dell'Interno, Roberto Maroni, e dal sottosegretario all'Economia,
Daniele Molgora, ha incontrato il semaforo verde dei sindaci, che per bocca
del vicepresidente dell'Anci, Fabio Sturani, parlano di «risultati
importanti, che ora seguiremo con attenzione nelle loro fasi attuative».
Per i Comuni fuori Patto e poco efficienti nell'attività di riscossione,
una prima ipotesi comunicata dal Viminale parlava di tagli ai rimborsi
fino al 10-20%. Il provvedimento varato ieri mantiene l'impostazione «meritocratica»,
ma riduce drasticamente il conto per l'inefficienza, e fissa il taglio
massimo al 4 per cento. A definire l'entità del rimborso sarà
un punteggio basato su tre indicatori: il rapporto fra imposta riscossa
(competenza e residui) e accertata nella media del triennio 2004/2006,
il rispetto del Patto nel 2007 e la dimensione demografica degli enti.
Per ognuno dei primi due criteri sarà attribuito un punteggio da
+1 a -1, con un bonus di un punto per i piccoli Comuni. Chi avrà
un voto non positivo riceverà un taglio fra l'1 e il 4%, e le risorse
tagliate andranno a costituire un fondo per premiare i piccoli Comuni che
avranno ottenuto una pagella migliore. Intanto ieri la Giunta della Regione
Calabria ha confermato l'intenzione di ricorrere alla Consulta contro il
Dl 93, che per finanziare l'abolizione dell'Ici ha ridotto una serie di
risorse su cui la Regione già contava.
(www.casa24.ilsole24ore.com)
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